第一章 房地产市场和投资知识
▲市场=人口+购买能力+购买动机
▲房地产是指土地,建筑物及其他地上定着物.
▲具体一宗土地的范围包括:地球表面,地球表面以下定范围的空间,地球表面以上一定范围的空间.
▲房地产可以视为实物,权益,区位三者的结合.
▲市场是:①商品交换的任何场所;②使商品交易双方接触的任何安排;③商品交换关系的总和;④连接商品生产者的桥梁;⑤指某一特定商品的现有目标客户群.
▲市场包括:有形市场和无形市场.
▲房地产市场市场交易包括:买卖,租赁,抵押,互换等.
▲市场必须具备:买方,卖方,可供交易的商品.
▲房地产市场必须具备:买方,卖方,用于交易的房地产.
▲房地产的特性:①不可移动性(决定了房地产市场是一个地区性市场);②独一无二性(相同的房地产不可能出现大量供给);③寿命长久性;④数量有限性;⑤用途多样性;⑥相互影响性(外部影响性);⑦易受限制性;⑧价值高大性;⑨难以变现性;⑩保值增值性.
▲房地产市场的主要特点:①交易的物质实体不能进行空间位置上的移动,只能是无形权益的转移;②交易的对象非标准化,是一个产品差异化的市场;③是一个地区性市场;④容易出现垄断和投机;⑤较多地受到法规政策的影响和限制;⑥一般人非经常性参与;⑦交易的金额较大,依耐于金融机构的支持与配合;⑧广泛的房地产经纪人服务.
▲房地产市场分类:1,按用途(功能)可分为:居住房地产市场和非居住房地产市场;2,按档次可分为:高档房地产市场,中档房地产市场,低档房地产市场;
3,按区域范围可分为:整体房地产市场和区域房地产市场;
4,按交易方式可分为:房地产买卖市场和房地产租赁市场;
5,按交易目的可分为:房地产使用市场和房地产投资市场;
6,按流转次数可分为:房地产一级市(为土地使用权出让市场),房地产二级市场(为新开发的商品房交易市场),房地产三级市场(为房屋再次交易市场);
7,按时间划分可分为:过去的房地产市场,现在的房地产市场和未来的房地产市场.
▲房地产市场竞争是指买卖双方为各自利益的(最大)化而进行的努力.
▲房地产市场竞争有:①卖方与买方之间的竞争;②卖方与卖方之间的竞争;③买方与买方之间的竞争.
▲根据买卖双方在市场上对价格影响力的强弱,通常将市场区分为:买方市场和卖方市场.
▲房地产市场:①买方市场:供大于求,房地产相对过剩,买方掌握主动权;
②卖方市场:供不应求,房地产相对短缺,卖方掌握主动权.
▲房地产市场结构根据竞争程度的不同,可分为:完全竞争,垄断竞争,寡头垄断(少数几家厂商),完全垄断(市场上只有一个买方或一个卖方).
▲完全竞争市场必须具备以下几个条件:①所买卖的商品具有同质性,不存在差别;②有相当多的买者和卖者,每个人的买或卖在市场上只占微小的份额;③市场信息完全,买者和卖者都掌握当前价格的完整信息,并能预测未来的价格;④买者和卖者都可以自由进出市场;⑤买者和卖者无串通共谋行为,也没有政府干预.
▲垄断竞争市场必须具备以下几个条件:①买者和卖者都比较多;②产品存在差异;③市场信息完备.
▲完全垄断分为:卖方垄断,买方垄断,双边垄断.
▲卖方垄断市场必须具有以下几个特点:①只有一个卖者,而买者很多;②产品无相近的替代品;③新生产者不能进入.
▲造成卖方垄断的原因:①资源控制②政府许可限制③专利和规模经济等.
▲房地产市场周期:①上升期:租金,售价同步上涨,二手房价格上涨;②高峰期:售价增长大于租金增长,新建房交易量大;③衰退期:旧房交易量大,新房销售困难,空置率上升,售价比租金下降快;④低谷期:市场极为萧条;交易量很小;开发项目开工率低租金下降;消费需求依市场惯性降低,租金下降.
▲房地产中,最容易出现泡沫的,第一是土地,二是期房(楼花),三是新建成的商品房.
▲在现代市场经济下股票和房地产容易出现"泡沫".
▲房地产"泡沫"的形成原因主要有:①群体的非理性预期;②过度的投机炒作.
▲房地产需求种类:①消费性需求;②投资性需求;③投机性需求;④盲目性需求.
▲地价,房价不合理地上涨和过高的地价,房价,对地区经济的发展不利,体现在:①会降低外来投资的吸引力;②会降低本地区产业的市场竞争力;③会使现有的投资者外迁.
※以下本章复习重点
▲弹性的一个变量发生1%的变化,将会引起另一个变量的变化.
▲形成有效需求的条件:①消费者愿意购买;②消费者有能力购买(潜在需求的条件).
▲影响房地产需求量的因素:①该种房地产的价格水平;②消费者的收入水平;③相关房地产的价格水平;④消费者的偏好;⑤消费者对未来的预期.
▲一般来说,某种房地产的价格上升,对其需求就会减少,价格下降,对其需求就会增加.但有比较重要的例外是弦要性物品和吉芬物品.
▲替代品:一种房地产的价格上升,对另一种房地产的需求就增加.如经济适用性住房与普通住宅之间.互补品:对一种房地产的消费多了,对另一种房地产的消费也会多起来.如住宅与其配套的商业,娱乐房地产.
▲形成供给的条件:①开发商或拥有者愿意供给;②开发商或拥有者有能力供给.
▲影响房地产供给量的因素:①该种房地产的价格水平;②该种房地产的开发成本;③该种房地产的开发技术水平;④开发商对未来的预期.
▲房地产的供求状况分为:①全国房地产总的供求状况;②本地区房地产的供求状况③全国本类房地产的供求状况;④本地区本类房地产的供求状况.
▲房地产需求弹性有:房地产需求的价格弹性,房地产需求的收入弹性,房地产需求的人口弹性,房地产需求的交叉弹性.
▲在通常情况下需求的价格弹性是一个负数,通常直接写成正数.
▲房地产需求的价格弹性=房地产需求量变化的百分比/房地产价格变化的百分比
▲房地产需求的收入弹性=房地产需求量变化的百分比/消费者收入量变化的百分比
▲房地产需求的人口弹性=房地产需求量变化的百分比/人口数量变化的百分比
▲房地产需求的交叉弹性,是指某种房地产因另一种房地产或商品变动1%所引起的其需求量的百分比变化.
▲房地产供给弹性有:房地产供给的价格弹性,房地产供给的要素成本弹性.
▲房地产供给的价格弹性=房地产供给量变化的百分比/房地产价格变化的百分比
▲房地产供给的要素成本弹性=房地产供给量变化的百分比/要素价格价格变化的百分比
▲一种房地产需求的价格弹性取决于该种房地产有多少替代品.
▲弹性系数:弹性数值大于1,富有弹性;弹性数值小于1,缺乏
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