房地产相关知识
弹性;弹性数值等于1,单一弹性;弹性数值无穷大,完全弹性;弹性数值等于0,完全无弹性.
▲开发周期长的房地产,供给弹性较小.
▲资金的时间价值的核心思想是现在的资金比将来的资金有更高的价值.
▲资金存在时间价值的主要原因:①通货膨胀;②承担风险;③资金增值;④机会成本.
▲资金的时间价值的量是同量资金在两个不同时点的价值之差.
▲利率是指单位时间内的利息与本金的比率.即:利率=单位时间内的利息÷本金.
▲单利的计算:①总利息的计算I=P×i×n ②本利和 F=P(1+i×n)
P表示本金i表示利率 n 表示计息的周期数I表示总利息F表示计息末期的本利和
▲复利的计算:
①复利的本利和的计算 F=P(1 + i )n
②复利的总利息计算I=P[(1+i)n-1]
▲如果利率相同,则通常情况下单利计息的利息少,复利的计息利息多;如果要使单利计息的利息与复利的计息利息两不吃亏,单利的利率应高一些,复利的利率应低一些.
▲资金的时间价值的换算:
(一)资金时间价值换算的基本说明
1,资金时间价值换算中符号及其涵义
P表示现值 F表示将来值I表示利率 N表示计息的周期数A表示等额年金
2,资金时间价值换算中的假设条件
(1)资金时间价值换算中采用的是复利.
(2)利率的时间单位与计息周期一致,为年.
(3)本年的年末为下一年的年初.
(4)现值P是在当前年度开始时发生的.
(5)将来值F是在当前以后的第N年年末发生的.
(6)年金A是在每年年末发生的.
(7)第一个等差额G和增长率S是第二年年末发生的.
3,资金时间价值换算中的基本关系
(1)现值+复利利息=将来值(2)将来值―复利利息=现值
(3)将来值―现值=复利利息
(二)资金时间价值换算的各种公式
1,将现值转换为将来值公式 F=P(1+i)n
( 1 + i)n 称为"一次支付终值系数". 通常用F/P,i,n来表示.
(一次性还贷款用此公式计算)
2,将将来值转换为现值的公式 P=F.1/(1+i)n
1/(1 + i)n 称为"一次支付现值系数".通常用P/F,i,n来表示.
(如:已知利率3%,算3年后500万元相当于现在多少 用此公式计算)
3,将等额年金转换为将来值的公式 F=A(1+i)n ―1/i (1+i )n -1/in称为"等额系列终值系数". 通常用F/A,i,n来表示.
(算某人每月存款100元,年利率8%,20年好的累计金额是多少 用此公式计算)
4,将将来值转换为等额年金的公式 A=F[i/(1+i)n―1]
i/(1+i)n-1 称为"偿债基金系数".通常用A/F,i,n来表示
5,将等额年金转换为现值的公式 P=A[(1+i)n―1/i(1+i)n]
(1+i)n―1/i(1+i)n 称为"等额系列现值系数".通常用P/A,i,n来表示
6,将现值转换为等额年金的公式A=P[I(1+i)n/(1+i)n―1]
(1+i)n/(1+i)n―1 称为"资金回收系数"通常用A/P,i,n来表示
(算月等额还贷款本息用此公式)
※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※
▲ 投资前经过的三个阶段:①投资机会寻找;②投资机会评价(投资前最重要的环节);③投资机会选择.
▲任何一项投资都包含收益和风险两个基本因素,这两个基本因素可归纳为3个方面:①预期收益的大小;②预期收益的持续时间;③预期收益获取的可靠性.
▲ 根据风险偏好可将投资者分为:①投机型的投资者;②保守型的投资者③普通投资者.
▲ 投资较重视长期的时间介入,且强调理性的分析和与评估.......
▲ 投机较看重短期的时间介入,缺乏理性的分析和与评估.......
▲不同的房地产投资项目,其具体的经济评价方法不同,但其基本原理是相同的,包括3个步骤:①估计相关的现金流量;②计算有关的评价指标;③将评价指标与可接受的标准进行比较,得出评估结论.
▲现金流量分为:现金流入量,现金流出量和净现金流量.
▲净现金流量=现金流入量-现金流出量
▲现金流量图的习惯表示方法是:
1,用一条线表示时间,将该水平线发分为长短相同的间隔,每一间隔代表一个时间单位,它可以是年,半年,季,月,通常为年;
2,前一个计息周期的终点同时也是最后一个计息周期的起点;
3,现金流量越大,垂直线越长.
▲净现值用NPV表示;内部收益率用IRR表示.
▲判断项目可行性的标准:①净现值大于零;②投资回收期短于基准投资回收期;③内部收益率大于基准收益率.
▲净现值的计算方法;1,算出净现金流量(现金流入量-现金流出量=净现金流量);
2,算出净现值;
例:净现值=-60-500/(1+10%)+100/(1=10%)2+600/(1+10%)3
3,判断NPV是否可行.标准如下.
▲判断NPV是否可行的标准:1,NPV>0,可以接受;2,NPVPc,不可以接受,应被淘汰.
内部收益率存在问题:1,该方法本身所固有的再投资假设;2,多重根的问题.
第二章 房地产的价格和估价知识
▲房地产之所以有价格,需要具备3个条件:①有用性;②稀缺性;③有效需求.
▲房地产价格的特征主要有:①房地产价格受区位的影响很大;②房地产价格实质是房地产权益的价格;③房地产价格既有交换代价的价格,也有使用代价的价格;④房地产价格是在长期考虑下形成的;⑤房地产价格通常是个别形成,容易受交易者个别因素的影响.
▲某宗房地产的区位是指该宗房地产的与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系.除了其地理坐标位置,还包括他与重要场所的距离,从其他地方到达该宗房地产的可及性,该宗房地产去往其他地方的便捷性,该宗房地产周围环境,景观.
▲最简单和最常见的是用距离来衡量区位的好坏.
※以下为2003年第二章重点复习内容.
▲在经济学里,广义的价值有使用价值和交换价值. 使用价值,是指该种商品能满足人们某种需要的效用. 交换价值,是指该种商品同其它商品相互交换的量的关系或比例;通常用货币来衡量;(即:交换价值表现为一定数量的货币或其他商品)
▲没有使用价值肯定就没有交换价值,但是反过来却不一定成立,即没有交换价值不一定没有使用价值,如空气.作为商品的房地产,既有使用价值也有交换价值.
▲某一房地产的投资价值,是指该房地产对于某个具体的投资者的经济价值,是该投资者基于个人的需要或意愿,对该房地产所估计的价值或作出的评价.
▲市场价值,是指该房地产对于一个典型的投资者的经济价值. 市场价值是客观的,非个人的价值.市场价值是随着时间的推移而变化的,有时高,有时低.
▲大于或等于该房地产的市场价值,是投资者投资行为或交易能够实现的基本条件.
▲成交价格简称成交价,是交易双方实际达成交易的价 |
|
|
|
|
