房地产相关知识
格.
▲成交价格可能是正常的,也可能是不正常的.成交价格可分为:正常成交价格和非正常成交价格.
在卖方市场下,成交价格往往是偏高的;在买方市场下,成交价格往往是偏低的.
▲市场价格是指某种房地产在市场上的一般,平均水平价格,是该类房地产大量成交价格的抽象结果.市场价格是短期均衡价格.
▲理论价格是经济学假设的"经济人"的行为和预期是理性的,或真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格.理论价格是长期均衡价格.
▲原始价值,也称原值,原价,历史成本,原始购置成本.是一项资产在当初购置时的价格或发生的支 出.原始价值是始终不变的.
▲帐面价值又称帐面净值,折余价值,是该资产的原始价值减去已计提会计折旧后的余额.帐面价值是随着时间的推移而减少的.
▲从政府对价格管制或干预的程度来看,价格有:1,市场调节价;2,政府指导价;3,政府定价.
▲市场调节价是指由经营者自主制定,通过市场竞争形成的价格.(如:商品房出售价)
▲政府指导价是指由政府价格主管部门或者其他有关部门,按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度,指导经营者制定的价格.(如:经济适用房出售价.经济适用房的利润控制在3%以下.)
▲政府定价是指由政府价格主管部门或者其他有关部门,按照定价权限和范围制定的价格.(如:出售公房标准价格,成本价).
▲政府对房地产价格的干预有:最高限价;最低限价;规定成本构成或利润率.
▲经济适用房的成本包括:①征地和拆迁补偿费;②勘察设计和前期工程费;③建筑安装工程费;④住宅小区基础设施建设费;⑤管理费;⑥贷款利息;⑦税金.
▲基准地价,标定地价和房屋重置价格是《中华人民共和国城市房地产管理法》提到的三种价格.
▲总价格间称总价,是指某一宗或某一地域范围内的房地产整体的价格.
▲单位价格间称单价,是指一个计量单位的价格.
▲10.764平方英尺=1平方米.0.303坪=1平方米.
▲楼面地价又称单位建筑面积地价:是平均到每个单位建筑面积上的土地价格.
楼面地价与土地总价的关系为: 楼面地价=土地总价/总建筑面积
由此公式可以找到楼面地价,土地单价,容积率三者之间的关系.
即:楼面地价=土地单价/容积率
▲中国大陆目前的房租有:市场租金,商品租金,成本租金,准成本租金和福利租金.
▲实际价格是指在成交日期时一次付清的价格,或者将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格.
▲名义价格是指在成交日期时讲明,但不是在成交日期时一次付清的价格.
▲在实际交易中的几种付款方式:1,要求在成交日期是一次付清;2,如果在成交日期时一次付清,则给予折扣;3,从成交日期时起分期付清;4,约定在未来某个日期一次付清;5,以抵押方式支付.
▲房地产现货价格是指以现状房地产为交易标的的价格.
▲房地产期货价格是指以未来状况的房地产交易标的的价格,其中最常见的是期房价格.期房价格通常低于现房价格.
▲期房价格与现房价格之间的关系有:期房价格=现房价格―预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值―风险补偿.
▲现货交易,现在交货,现在一次付清,此为典型的现货交易.
▲现货交易,未来交货,未来一次付清,此为典型的期货交易.
▲起价,标价,成交价和均价是商品房销售中出现的一组价格.
▲保留价,起拍价,应价,成交价是在房地产拍卖中出现的一组价格.
▲起价是指所销售的商品房的最低价格.起价不能反映所售商品房的真实价格水平.
▲成交价是商品房买卖双方的实际交易价格.
▲标价是指商品房出售者在其价目表上表注的不同楼层,朝向,户型的商品房的出售价格.
▲均价是所销售商品房的平均价格.它一般可以反映所销售商品房的价格.
▲土地价格简称地价,如果是一块无建筑物的空地,此价格即是指该块土地的价格;
土地的"生熟"程度主要有下列5种:(1)未征用补偿的农地.(2)已征用补偿但未做 "三通一平"或以上开发的土地(3)已做"三通一平"或以上开发的土地,(4)在现有城区内有待拆迁建筑物的土地.(5)已做拆迁补偿安置的城市空地.
▲建筑物价格是指建筑物部分的价格,不含建筑物所占用的土地的价格.
▲补地价指需要补交给政府的一笔地价.
需要补地价的情形主要有4种:(1)更改原出让土地使用权时规定的用途;(2)增加原出让土地使用权时规定的容积率;(3)转让,出租,抵押划拨土地使用权的房地产;(4)出让的土地使用权期满后续期.
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▲影响房地产价格的因素有以下8类:①自身因素;②环境因素;③人口因素;④经济因素;⑤社会因素;⑥行政因素;⑦心理因素;⑧国际因素.
▲直接关系到房地产价格高低的自身因素有:建筑物的新旧,质量,功能,平面布置,外观形象等.
▲影响房地产价格的环境因素主要有:声觉环境,大气环境,水文环境,视觉环境和卫生环境.
▲影响房地产价格的因素有:日照,风向,降水量,地势和天然周期性灾害等.
▲影响房地产价格的人口因素有:人口数量,人口素质和家庭人口规模.
▲影响房地产价格的经济因素主要有:经济发展状况,储蓄,消费,投资水平,财政收支及金融状况,物价,建筑人工费,居民收入.
▲影响房地产价格的社会因素主要有:政治安定状况,社会治安程度,房地产投机和城市化.
▲房地产投机对房地产价格的影响可能出现下列3种情况:①房地产价格上涨;②房地产价格下跌;③起着稳定房地产价格的作用.
▲影响房地产价格的行政因素主要有:房地产制度(房地产制度对房地产价格的影响也许最大),房地产价格政策,行政隶属变更,特殊政策,城市发展战略,城市规划及土地利用规划,税收政策,交通管制.
▲影响房地产价格的心理因素主要有:购买或出售心态,个人偏好,时尚风气,接近名家住宅心理,讲究风水或吉祥号码.
▲影响房地产价格的国际因素主要有:世界经济状况,军事冲突状况,政治对立状况,国际竞争状况.
▲房地产估价的基本方法:比较法(重点复习),收益法,成本法.
▲比较法适用的对象是具有交易性的房地产.即:房地产开发用地,住宅,写字楼,商场和标准工业厂房等.
▲比较法适用的条件:同一供求范围内存在较多的类似房地产的交易.
▲先取可比实例应符合以下要求:1,是估价对象的类似房地产;2,成交日期与估价时点接近;3,成交价格是正常价格或可修正为正常价格.
▲建立价格可比基础包括:1,统一付款方式;2,统一采用单位;3,统一币种和货币单 |
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