位;4,统一面积内涵;5,统一面积单位.
▲房地产状况影响修正分为区位状况影响修正,权益状况影响修正和实体状况影响修正.
▲区位状况影响修正包括:繁华程度,交通便捷程度环境景观,公共设施完备程度,临路状况,朝向,楼层等.
▲再可比实例的成交日期至估价时点期间,房地产价格可能发生变化的三种情况:1,上涨;2,平稳;3,下跌.
▲成本法是求取估价对象在估价时点时的重新购建价格,然后扣除折旧,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法.
▲成本法适用的对象:1,无收益且很少发生交易的房地产;(如:学校,图书馆,体育场馆,医院,政府大楼,厂矿,码头,机场等)2,市场不完善或狭小市场无法选用比较法估价的房地产.
▲价格等于成本加平均利润是在长期内平均来看的,而且需要具备两个条件:一是自由竞争;二是该种商品可以大量生产.
▲运用成本法估价一般分为以下四个步骤:1,收集有关房地产开发的成本,税费,利润等资料;2,估算重新购建价格;3,估算折旧;4,求取积算价格.
▲房地产价格通常由下列7项组成:1,土地取得成本2,开发成本3,管理费用4,投资利息5,销售费用6,销售税费7,开发利润.
▲成本法最基本的公式:积算价格=重新购建价格-折旧
▲在实际估价中建筑物折旧包括:物质折旧,功能折旧和经济折旧.
▲求取建筑物折旧的方法有:年限法,实际观察法,成新折扣法.
▲从收益法的观点看,房地产价值是其未来净收益的现值之和.其高低取决于3个因素:1,可获收益的大小;2,可获收益的长短;3,获得该净收益的可靠性.
▲收益法适用的对象:有收益或潜在收益的房地产.(如:商店,写字楼,住宅,旅馆,餐馆,游乐场,影剧院等)
▲收益法最简单的公式:V=a/r(v表示收益价格;a表示净收益;r表示资本化率或折现率).
▲房地产的收益可分为:实际收益和客观收益.
▲求取资本化率有:1,市场提取法2,累加法两种.
▲市场提取法是通过搜集同一市场上三宗以上类似的价格,净收益等资料,选用相应的收益法公式,求取资本化率.
▲收益乘数有:毛租金乘数,潜在毛收入乘数,有效毛收入乘数和净收益乘数.
▲收益乘数法有毛租金乘数法,潜在毛收入乘数法,有效毛收入乘数法和净收益乘数法.
▲毛租金乘数法一般用于土地或出租性住宅,公寓的估价.
第三章城市和城市规划
▲市与镇的差别主要反映在人口集聚规模和经济实力两个方面.
▲城市规模包括人口规模和用地规模.
▲按城市规模分类:①100万人以上为特大城市;②大城市:50万人以上人; ③中等城市:20万-50万人; ④小城市:小于20万人.
▲按行政级别可分为:1,直辖市2,地级市,3,县级市4,建制镇.
▲按城市地理条件,城市分为:平原城市,高原城市,山地城市,丘陵城市,河谷城市.
▲按城市地理位置,可将城市分为:南方城市和北方城市 , 沿海城市和内陆城市 ,边境城市和内地城市.
▲按城市平面几何形状,可将城市分为:块状城市,带状城市,星状城市 .
▲城市行政区可分为市区和郊区.
▲城市规划区>城市建成区≤城市行政区.
▲城市的地域范围:城市行政区,建城区,城市规划区.
▲城市用地的功能组织,是城市土地利用和布局的基本内容.
▲城市功能区:中心商务区(大城市中的金融,贸易,信息和办公高度集中,并附有购物,文娱服务等的综合经济活动的核心地区),商业区(市级或区级商业集中的地区),居住区,文教区,工业区,仓储区,风景区,卫星城,开发区.
▲在西方,城市土地利用分为1,商业土地;2,工业土地;3,政府机关用地;4,住宅用地;5,休憩用地和绿化地带;6,交通用地和其他公用事业用地;7,农业用地和水面.
▲在中国,城市土地利用分为:⒈居住用地R(包括:住宅,公共服务设施,道路,绿地等);⒉公用设施用地C(包括:行政,经济,文化,教育,科研及设计等用地);⒊工业用地M(包括:生产车间,库房及附属设施用地;专用铁路,道路用地);⒋仓储用地W;⒌对外交通用地T;⒍道路广场用地S;⒎市政公用设施用地U;⒏绿地G;⒐特殊用地D;⒑水域和其他用地E;⒒保留地.
▲在中国,居住用地分为四类:
一类居住用地,以低层住宅为主,市政公用设施齐全,布局完整,环境良好.
二类居住用地,以多,中,高层住宅为主,市政公用设施齐全,布局完整,环境较好.
三类居住用地,住宅与工业等用地交叉,市政公用设施比较齐全,布局不完整,环境一般.
四类居住用地,是指以简陋住宅为主的用地.
▲城市人口分析包括:人口数量,人口结构,人口分布,人口密度及其变化等.
▲反映城市人口自然增减速度的指标主要是城市人口自然增长率.
人口是决定住宅,商业等需求量或市场大小等的一个基本因数.
城市人口增长有: 人口净增长, 人口零增长, 人口负增长.
▲城市人口增长率=本年城市人口增长绝对数/年平均城市总人数×1000‰
城市人口机械长率=本年城市人口迁入数-本年城市迁出数/年平均城市总人数×1000‰
城市人口自然增长率=本年城市人口出生数-本年城市人口死亡数/年平均城市总人数×1000‰
▲城市人口增长分为:自然增长和机械增长.
※本章重点
▲城市化表现为乡村人口向城市人口转化和城市不断发展和完善的过程.
▲从城市中心考察,城市化有向心型城市化和离心型城市化2个阶段.
▲在城市离心发展过程中有郊区化和逆城市化两种不同类型和阶段.
▲向心型城市化导致了城市人口过密,交通拥挤,环境恶化等城市病.
▲近代,西方发达国家的城市中心向郊外发展的浪潮中,第一次浪潮为(人口外迁),第二次浪潮为(工业外迁),第三次浪潮为(零售业外迁),第四次浪潮为(城市郊区化).
▲城市进化过程:绝对集中―相对集中―相对分散―绝对分散.
▲城市进化理论认为,从工业化社会到后工业社会,城市发展的第二个阶段为相对集中时期.
▲中国的城市化进程仍属于(向心型社会)阶段.
▲城市化的类型:1,向心型城市化和离心型城市化;2,外延型城市化与飞地型城市化.
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▲城市用地的适宜性评价将建设用地的适宜性分为:适宜建设用地 ,基本适宜建设用地,不适宜建设用地.
▲不适宜建设用地的主要类型:1,承载力小于60kpa和厚度在2m2以上的泥炭层或流沙层的土地;2,坡度在20%的坡地;3,经常被水淹没,且淹没深度超过1.5m2的土地;4,受冲沟,滑坡等工程地质病害严重影响的地段;5,基本农田,矿区,军事用地,历史文化等类保护区.
▲影响城市土地区位的主要因素有:商业 |
